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购买同一套房屋
买卖双方先后签订了
三份《房地产转让协议书》
及一份补充协议
法院如何认定哪一份协议有效呢？
近日
广西河池南丹县人民法院
审理了一起
关于“阴阳合同”的房屋买卖
合同纠纷案件
法官是如何判决？
“阴阳合同”，是指合同当事人就同一事项订立两份以上内容不相同的合同，一份对内，一份对外。其中，对外的“阳合同”是为了规避监管、降低房款，从而减少税费，不是双方真实意思表示，实际交易价格则由“阴合同”约定。订立这样的“阴阳合同”看似可以省一大笔费用，但因登记价格与实际交易价格存在差价，容易导致纠纷，后患无穷。
基本案情
2021年11月18日
萧晓、英子签订《房地产转让协议书》，双方约定：萧晓将位于南丹县城关镇的一处房地产转让给英子，总金额为人民币82万元，分两次付款，英子在协议生效即日将该房地产转让定金人民币40万元付给萧晓，萧晓在第一次付款后4个月内帮英子办好过户手续，过户所产生的所有费用由萧晓负责。不动产权证办理好后，英子交清余款，萧晓交付房屋，并约定了双方违约时各自所应承担的责任条款。
2021年11月19日
萧晓、英子协商后又签订了一份新的房地产转让协议书，约定上述萧晓的房地产售价总额为人民币50万元，调整过户费用由英子承担，其余约定事项与11月18日签订的协议一致。
当天，双方反复协商后决定，办理房地产转让手续所需税费由双方各自承担其所应支付的部分，除此之外的事宜均按原协议执行。
萧晓担心之后双方就交易价格发生争议，遂与英子协商后由案外人福宝在18日所签订的《房地产转让协议书》的第二页尾部备注“所有交付款项均以收据为凭，甲乙双方交易金额以此份协议为准”。
以上协议签订后，萧晓按程序向南丹县自然资源局补交土地出让金后将办理房地产转让相关手续......
2022年7月8日
萧晓缴纳土地出让金27.9万余元及相应税费，由于原来提交的协议书已经过期，双方当日又重新签订了一份房地产转让协议书（与2021年11月19日签订的协议内容一致），并交至税务部门及不动产中心。双方于2022年7月11日完成办理房地产变更登记全部手续。
2022年11月下旬
萧晓以英子没有按合同约定支付购房尾款构成违约为由，向南丹县人民法院起诉，请求法院判令英子支付房产转让款42万元，并以逾期付款金额42万元为基数，自2022年9月1日起按2022年9月20日公布的一年期贷款市场报价利率3.65%为基础加计50%赔偿逾期付款损失至实际付清之日止。
“明明是你违约，你还来告我！”英子向法院提起反诉，请求法院确认双方于2021年11月19日、2022年7月8日签订的房地产转让协议书合法有效；萧晓于判决生效后5日内腾房并交付房屋给她，同时将不动产权证交付给她。
各执一词
萧晓认为
双方在2021年11月18日签订的房地产转让协议书是合法有效的，19日签订的那份是英子为了降低税费才签订的，且双方已在18日签订的协议书上注明双方交易金额以此份协议为准。英子应交清余款42万元。
英子认为
双方11月19日签订的房地产转让协议书是在双方协商一致的基础上签订的，该协议书已经替代了18日签的那份，且在过户期间经税收部门房产价值评估，该房产价值为50万元，与19日签订的协议书约定的房屋售价总额50万元一致。
法院认定
“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺。”南丹法院依法审理案件后，组织双方当事人进行了质证，根据合同签订过程、日常情理以及双方签订协议时其他在场人的陈述等情况，综合认定如下：
认定2021年11月18日签订《房地产转让协议书》以及2021年11月19日签订的《房地产转让补充协议书》系双方真实意思表示并实际履行的合同。
从两份交易金额不同的合同所约定内容审查，18日签订的合同对各相关事项均作出了详细约定，更能体现其真实性，法院予以支持。而第二、三份签订的合同（内容一致）内容较为简单，对部分事项均无明确约定，从日常情理分析其目的是为了减少税费更具有合理性和可能性，是虚假通谋的意思表示，属于无效合同。
法院判决：一、英子向萧晓支付购房尾款人民币42万元并赔偿逾期付款损失，并赔偿逾期付款损失的利息；二、萧晓自英子履行全部付款义务后20日内将案涉房屋及相关产权证书交给英子。
法官说法
在遇到阴阳合同的时候，法官会根据现有证据和日常情理来综合判断哪一份合同才是双方当事人真实意思表示。虚假意思表示的合同是没有法律效力的。
但是，举证证明双方当事人是否以虚假的意思表示实施民事行为，并不是一件容易的事情。例如本案英子的抗辩被驳回，一个重要的原因是第二、三份合同与双方最初达成的成交价差额高达32万元，显然不符合情理。如果本案中双方只是将房价适当写低几万元，价格仍在合理范围内，法官在审理中恐怕就难以确认哪一份合同才是双方真实意思表示，萧晓也就会有较大的败诉风险。
因此，法官在此告诫大家，民事主体在从事民事活动中，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。签订合同的时候绝不能抱有任何侥幸心理，实事求是、遵纪守法才是保护自己权益最好的方式，“阴阳合同”表面上看似可以避税，实际上潜藏巨大法律风险，签订“阴阳合同”不仅要被处罚款，甚至可能触犯刑法，构成犯罪，得不偿失。
来源：中国普法
整理编辑：顺义区妇联宣传部
2024年11月19日
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