嘉宾：上海一笑

记录：深圳张爱萍

嘉宾介绍：

一笑加一笑:

拙勇堂黑钻|资产大伽|奥地利经济学者

上海房产实战派 |资产配置专家

曾任：NASDAQ上市公司中国区总经理

现任：房产咨询公司合伙人

擅长：低风险证券投资和房产投资

A多年房产投资经验，目前上海多套

B帮多位委托人完成了上海购房

C帮多位托人完成了家庭资产配置，避免了购房踩坑

房子资料，原始资料都要打包收拾好

金融窍门：

1、按揭贷款

40年按揭贷款

前10年先息后本，后20年等额本息

前3年先息后本，后27年等额本息

2、抵押贷款

10年先息后本，利率2.6%

信息差→同样的月供，你可以供更大的房子；同样的房子，你可以还更少的月供

上海政策解读：

上海买房三要素：

1，限购

上海户口家庭：2-3套

上海单身：1-2套

外地户口家庭：可能2套

外地单身：可能2套

2，房票（提前准备）

落户

5年社保、 个税

无限房票大法

护照大法

革命友谊

HP、送老婆

公司买房

BKS、BNS

3，贷款

按揭贷款:

首套：首付15%，3.4%

二套：首付20-25%，3.6-3.8%

一押：最低2.4%，主流2.65%

二押：最低2.4%，主流2.65%

信用贷：最低3%

政策放松五步曲

•不急转弯

•慢转弯

•转弯

•轰油门

•加速

现在到加速阶段了

政策工具箱

降首付比例、 降利率✔️

降税费(含调普通住宅线)✔️

放松限购(含解放单身)(✔️)

退税(个税)✔️

取消离婚追溯(✔️)

继续降首付比例、降利率(✔️)

全额增值税5改3(或5改2)

社保3改2(或3改1)

单身一年外环外✔️

外环外放开限购？完全放开限购？

送户口、送LP？

2024年5月上海限购政策篇

•取消离婚、赠与占购房资格(老人与孩子，民政局)

•支持企业购买2000年以前70平以下房子，目标老破小，响应以旧换新

有人问香港的房子怎么样？小心小心再小心，被炒贵了，贵的都没边了

“沪九条”限购政策补充

非沪籍外地人，卖出上海唯一住房，再继续购买可以不用提供社保&税单，可以直接买进！2024年5月28日以后出售置换的适用

•注意：卖出买进，产权人必须要一致

•鼓励原来在上海有房产的外地人，但后来社保断缴导致目前没有购房资格的，可以挂牌进行置换，无需社保（赶紧准备了）

有人说：终于想明白了，上海户籍二胎家庭买好第三套房后离婚，一方带着两娃净身出户，一方拿3套房，带两娃的一方可再买两套房！这样5张房票就出来了，富人的操盘，牛逼

上海楼市：

1，超远郊不要买

全国房子过剩，实际上海的房子也过剩了，上海很多房子也不优质了，但是大家想要购买的房子没有过剩。

2，你要知道城市如何发展

上海由西向东形成

未来这个区域不能有大量动迁

北面中环相当于南面外环

上海发展的4次大战略

1、1986-2000年上海城市总体规划

买陆家嘴

2、1999-2020年上海城市总体规划

3、2020年前发展黄浦江两岸

4、2017-2035上海城市总体规划

沿江发展

一东一西

人民广场不要超过23公里

浦东简单：就业和学区

择房之小区

1，外环外

文来小学+中学

2、内环内

进才小学+中学

楼市的周期

启动期

爆发期

赶顶期

盘整期（现在）

上海市中心稳固

这一波上涨后，接盘侠来自何方？

择房之规划

普通人买房

出门找个中介->买房->买了坑房、买错城市、买错板块、买偏 了、买贵了、买小了.....->

后悔了

5-6年..….循环一次

上海每年只供应8万套新房

上海郊区高楼不多，内环高楼多

上海不会乱发展

杭州、苏州、南京，都不太行

杭州发展可以，但是供应量太大了。杭州，政府效率高，企业不错，但是不能只往某个产业买，而是要往市中心买

天津被合肥赶超了

上海：世界500强+国企

北京：世界500强+国企+央企

深圳比不上上海，穷二代vs富二代

东莞没有中心，都不叫城，叫镇，不稳，各自为政，没有房地产

珠三角就深圳和广州行，其他城市别买了

长沙，被低估了，可能会长期被低估

西安到了人口上限，把汉中的人口都吸引过来差不多了

杭州湾和大亚湾，就是投资者的眼泪

河南南阳？郑州都不行，还南阳？

昆明，什么时候好？发展东南亚的时候

泉州，还比不上南宁

江西？江西没有房地产

四川宜宾？四川成都房子都乌央乌央，还宜宾？要买肯定找头牌啊